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发展商怎么看2017? 《南洋商报》房市展望调查

政府打房的枷锁未除、房屋贷款拒绝率上扬至57%、新楼盘推介减少、高价法拍房产增加……我国房市究竟已经见底,还是会继续萎靡不振?从事这行多年的发展商必定心里有数。
《南洋商报》在各州展开的年度调查,访问了76家发展商,试图从他们的看法,解读今年和未来房市的走向。
受访发展商的楼盘项目广泛,涵盖各类型房产,包括住宅、店铺、办公楼、零售和工业等等;也有部分是主攻利基市场的精品发展商,规模较小,但都只瞄准高端定位市场。
从今年的展望、价格调整至新项目种类等,可窥出发展商怎么看待2017年!
发展商:对产业前景乐观
一年比一年好
政府数年前实施打房措施后,房地产交易量和价格有所减少,火热的房市突然间冷静下来,而这股冷静期也延续至今。
同时,越来越多高价产业出现在拍卖会上,二手产业的开价也出现下调迹象。
大马经济前景平平,加上外围不确定因素冲击,国人入不敷出、谨慎消费,商家削减开销,多多少少也影响了住宅及商用产业的销量。
尽管前路茫茫,没有迹象显示今年产业市场会好转,但与去年相比,《南洋商报》走访的76名发展商显得乐观,相信市场会稍微改善,一年比一年好。
发展商今年即将推出的产业组合中,排屋仍是首选。
一些专家预测,我国房市今年会持续放缓,因为整体上还是处于下行周期;至于明年,部分专家看好整装出发,但也有一部分专家因缺乏激励因素,持续看淡今明年房市。
尽管去年产业市场表现不尽理想,但接受《南洋商报》调查访问的67位发展商中,约半数乐观表示今年房市稍微改善,温和增长;但也有约半数较为谨慎悲观,有者甚至认为市场会恶化。
调查结果显示, 44%或37位发展商预计今年产业市场表现温和;34.5%认为市场将持续放缓,也有15.5%或13名发展商表示悲观,相信市场仍差劲。
不过,也有5名或6%发展商预计,今年产业市场表现不错。
至于产业价格,与去年相比,大多发展商认为今年价格会保持在目前水平;认为房价会下调的发展商,由去年的33.3%,大幅减少到17.6%,显示整体看法较为乐观。
超过半数或49名的受访发展商认为,今年产业价格会停滞不前;另有四分一认为产业价格会增加5%至10%。
越来越多高品质产业出现在拍卖会上。
房价料下调5%
约15%受访发展商认为,今年房价会下调,但他们相信降幅不大,会在5%范围内。
这与经济学家的观点一致。
双威大学商学院经济教授姚金龙早前受访时曾说过,除非今明年有预料不到的经济衰退,不然房价调整的区间会相对小,且受影响的应该只限于供多于求的地区。
值得注意的是,有6名发展商的意见两极,4名或5.4%相信今年产业价格会攀升超过10%,但2名却相信价格会降低5%至10%。
走过冷清2016
仅9%满意业绩
寒风过境,国内产业市场冷飕飕,也反映在交易量中,不少发展商也愁眉不展,不满意去年市场表现。
国家产业咨询中心(NAPIC)数据显示,去年首9个月的产业市场交易量23万9971宗,按年跌11.9%;交易额953亿2576万令吉,按年下跌16.4%。
前年交易量27万2241宗,交易额114亿767万5000令吉。
整体上,超过一半的受访发展商指出,去年产业市场反映下行走势。
本报调查显示,44.3%或35名受访发展商认为去年产业市场放缓;31.6%认为温和;15.2%评估市场差劲;但也有一小部分,7名或8.9%发展商满意去年市场表现良好。
经济疲软为跌价主因
根据发展商的经验,经济展望疲软是产业价格走低的主因,接着是市场需求减少,然后是政府政策的影响,最后才是恐慌性抛售。
这个题目是复选题,受访发展商可复选2个选项,经济展望疲软就获得49票;市场需求减少则是19票。
一些受访发展商点出,其他可能导致产业降价的原因包括,银行贷款批准率低、购屋者更加谨慎消费及市场对政局或大选的情绪。
国家银行数据显示,尽管我国房产库存在2005年至2015年期间大增35%,但全国仍处于供不应求的情况。
在2005年,房产库存和家庭数量的差距为250万个单位,有逐渐扩大的趋势。在2011至2015年,每年竣工的房产数量为8万89单位,家庭数量则年增16万6000个,需求严重超过供应。
在3个家庭里,只有2户拥有房产。这样为什么市场对产业的需求会放缓?
发展商称,扼杀市场需求的原因有二,分别是难以获得房贷及经济展望疲软,获得55及52票。接着,不能负担房价因素才以12.1%排在第三,随后是投机活动减少。
黄玟杰
36%称房价停滞
对于去年的房价走势,受访发展商大致持三种意见,认为价格停滞的发展商最多,占了受访发展商的36%或27家。
认为房价有上扬的,占了受访者的30%;最后也有33.3%受访者称房价下滑。
在“售价上扬”的阵营中,28%受访发展商相信产业价格涨了5%至10%,其余受访者则声称涨幅超过10%。
至于“售价下调”的阵营,22.7%或17名受访发展商看到产业价格稍减,幅度低于5%;另有9.3%指价格下调5%至10%;更有一名发展商声称,价格已跌超过10%!
不过, CBD房地产经纪有限公司董事经理黄务铭曾向本报透露,屋价调整5%至10%属健康;10%至20%算是温和;20%至30%就是恐惧;超过30%会恐慌性抛售。
Oregeon Property Consultancy董事经理黄玟杰则认为,二手房开价调整10%至15%属健康。
黄务铭
约七成发展商
年内推介新项目
尽管受访发展商对今年产业市场表现的预测好坏参半,还是有接近七成或67.1%的发展商计划在今年推介新项目。
其余的32.9%或25名发展商,有者是精品发展商,专攻特定产业领域,有者是采取观望态度,因此不打算在今年推出任何项目。
霹雳的发展商似乎最悲观,因为在受访的16名发展商中,只有7名会推出新项目,而且也只是筹备1个项目。
相比之下,在10名槟州发展商里,就有9名将推出新项目,数量介于1至4个项目。
在即将推出新项目的发展商中,排屋仍是首选,占了26.1%,紧随着才是公寓,有19.6%;另有15名发展商会兴建半独立式或独立式。
尽管可负担房屋是时下热门课题,许多发展商也纷纷表示将重心转移至此,但是只有19.5%受访发展商会兴建可负担房屋,其中13%为排屋,6.5%为公寓。
部分受访发展商还会兴建店屋、工业产业、办公室等商用产业。
主打1千平方尺以下公寓
地皮价格昂贵,为了覆盖成本,同时压低屋价至可负担水平,许多发展商倾向于兴建公寓,且有越建越小的趋势。
55.8%或38名受访的发展商称,即将兴建的新高楼项目面积在1000平方尺或以下,其余则是1000平方尺以上。
对一个家庭来说,还是要有800平方尺以上才能住得舒适。在68名受访者中,有33.8%或23名发展商称,他们准备推出的高楼项目面积介于801平方尺至1000平方尺。
另外23.5%发展商推出的公寓楼盘面积是介于1001至1200平方尺;还有20.6%受访者的高楼项目面积超过1200平方尺。
值得注意的是,只有3名或4.4%发展商准备推出面积少过500平方尺的单位。
一般上,这些小型单位或迷你公寓的目标群为单身一族。
看好国行维持OPR
国家银行在去年7月毫无预期地宣布降低隔夜政策利率,对银行的借贷成本造成影响。
从去年7月至今,国行还未再度降息,经济学家认为,疲弱的令吉限制了国行降息以刺激增长的空间,并预计全年会维持不变。
近期国行也指出,在目前的OPR水平,货币政策对经济活动是合适且具有支撑力。
与多数分析员及经济学家的预测一致,48名或64%的受访发展商皆认为,国行会维持3%隔夜政策利率不变。
但是,也有小部分约16%受访者相信,国行将进一步下调隔夜政策利率25个基点。
另外,也有11名或14.7%发展商认为国行会上调隔夜政策利率。
隔夜政策利率影响银行的贷款成本,最终会影响房贷利息,而购屋者也会将此纳入考量中。
若隔夜政策利率降低或上升,究竟对房市有多大的影响?
理财专家们认为,国行降息对消费者而言是好事,可省下房贷利息还可乘机调整贷款配套。
半数或52%受访发展商指出,其实隔夜利率对产业需求的影响温和;另30.7%或23名发展商更认为,隔夜政策利率影响轻微。
不过,也有17.3%或13名发展商相信,隔夜政策利率严重影响产业需求。
发展商趋向兴建面积1000平方尺房产以下的公寓。
抢攻中港台买家
国内买气不佳,加上令吉贬值让本地产业对外国人来说更为吸引,发展商纷纷将目标买家扩大至转向外国人。
在76名受访发展商中,约60%或45名考虑吸引外国买家,而他们最想吸引的是来自中港台的买家,占了44%。
除了中港台,东盟和日本也是目标之一,分别占25.3%和14.7%。
有6名发展商将目标延伸至亚洲外,其中2名放眼取得美国买家,4名希望吸引欧洲买家。
另外,也有发展商的目标为韩国、中东及印度买家。

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